Combien vaut un terrain à bâtir dans les Alpes du Sud ?
Douze ans de ventes de terrains dans les Alpes-de-Haute-Provence et les Hautes-Alpes, une carte des prix, un modèle qui estime le prix au m² d'un terrain à partir de sa surface et de son emplacement, et la carte de ses erreurs.
Le prix médian au m², par secteur et par intercommunalité
Vue par secteur : chaque hexagone couvre environ 3 km et regroupe au moins 5 ventes ; au survol, son prix médian et la fourchette où se situe la moitié des ventes. Vue par intercommunalité : le prix médian et le prix moyen de chacune des 17 intercommunalités.
Prix en euros constants 2025. Aucune vente individuelle n'est affichée, conformément aux conditions d'utilisation des données DVF. Les secteurs de moins de 5 ventes ne sont pas montrés (3 619 ventes représentées sur 4 137).
Ce qui fait le prix d'un terrain
La surface d'abord
Plus le terrain est grand, moins le m² est cher. C'est le premier facteur du modèle.
L'emplacement ensuite
Le prix médian va de 64 €/m² dans le Verdon à 197 €/m² dans le Briançonnais. La commune explique à elle seule près de la moitié des écarts de prix ; le département presque rien.
La distance aux villes
162 €/m² à moins de 5 km de Gap, Manosque, Digne ou Briançon, 75 €/m² vers 30 km. L'effet tient à surface égale.
Les stations de ski
Les prix remontent au-delà de 40 km des villes et atteignent 500 à 700 €/m² dans certaines communes du Briançonnais. C'est aussi là que les prix sont les plus dispersés.
Contrairement à l'intuition, la pente, l'exposition au sud ou la proximité d'une rivière changent très peu le prix, une fois l'emplacement connu.
De la donnée brute au modèle
- Collecter. Les ventes notariées DVF de 2014 à 2025 (309 706 lignes), enrichies par l'altitude, la pente et les cours d'eau (IGN) et les intercommunalités (geo.api.gouv.fr).
- Nettoyer. Une ligne par vente, seulement les ventes où le prix porte sur le terrain seul ; retrait des prix aberrants et des maisons neuves déclarées comme terrains.
- Explorer. Cartes, corrélations, effet de la distance aux villes vérifié à surface égale.
- Entraîner et comparer. Cinq modèles en validation croisée, réglage du meilleur, puis un test unique sur 828 ventes jamais vues.
| Modèle | Validation croisée | Test |
|---|---|---|
| Modèle naïf (toujours le prix moyen) | 80 | |
| Régression linéaire | 57 | |
| SVM | 58 | |
| Arbre de décision | 64 | |
| Random Forest réglé (retenu) | 46 | 45 |
| Réseau de neurones (Keras) | 53 |
Le Random Forest divise presque par deux l'erreur du modèle naïf. Il donne une bonne tendance : la moitié des ventes est à moins de 15 % de l'estimation. Mais ce n'est pas un prix au terrain près, surtout en station.
Où le modèle se trompe
Chaque vente est estimée par un modèle qui ne l'a jamais vue (validation croisée), puis comparée à son prix réel. Les écarts sont regroupés sur les mêmes secteurs que la carte des prix.
Pas de biais systématique
171 secteurs sur 203 ont un écart médian de moins de 15 % : le modèle ne surestime ni ne sous-estime une zone en particulier. Les plus grands écarts concernent des secteurs de 5 à 10 ventes, comme Villar-d'Arêne ou Seyne (ventes moins chères que prévu), Embrun ou Prunières (plus chères).
Une précision très inégale
Sur l'ensemble, une vente sur deux est estimée à moins de 15 % près. En station, ce n'est le cas que d'une vente sur trois : les prix y varient du simple au décuple dans une même commune, selon l'emplacement exact du terrain.
Huit couches de données testées, un plafond
Pour aller plus loin, huit couches de données publiques ont été ajoutées une à une. Aucune n'améliore l'estimation de plus de 1 €/m². Leurs effets sont réels, mais ils suivent la géographie, que le modèle connaît déjà.
| Couche testée | Source | Ce qu'elle montre |
|---|---|---|
| Distance aux stations de ski | Communes supports | 71 % des écarts de prix en station existent à l'intérieur d'une même commune |
| Prix des ventes voisines | DVF | Le modèle fait déjà cette moyenne locale |
| Remontées mécaniques | OpenStreetMap | Environ +30 % à moins d'1 km d'une remontée |
| Zonage du PLU | Géoportail de l'urbanisme | Zones urbanisées : 121 €/m², zones agricoles ou naturelles : 62 à 70 €/m² |
| Forme de la parcelle | Cadastre Etalab | Aucun effet net |
| Accès à la route, bâti autour | BD TOPO IGN | Presque tous les terrains sont en bord de voie |
| Bâtiment sur la parcelle aujourd'hui | BD TOPO IGN | Terrains restés nus : 91 €/m², bâtis depuis : 119 €/m² |
| Soleil le 21 décembre | Relief Copernicus | 100 €/m² sous 4 h de soleil, 118 €/m² au-delà de 7 h |
Ce qui manque au modèle, DVF ne le dit pas : la viabilisation, la vue, les conditions de la vente.
Vers un outil d'estimation
- Une fourchette plutôt qu'un prix : « entre 85 et 120 €/m² », la forme honnête d'une estimation.
- Une estimation au clic : choisir un lieu et une surface, limitée aux zones constructibles du PLU, pour cadrer le budget d'un projet de construction ou juger une annonce.
- Des informations utiles autour : risques naturels, part de résidences secondaires de la commune.
- Les autres départements alpins : plus de ventes en station pour mieux apprendre les prix élevés.
Projet réalisé dans le cadre de l'Executive MBA Management & Data Science (IAE Paris-Sorbonne / ESLSCA), module Machine Learning.
Télécharger les notebooks
Les trois notebooks Python (Google Colab) du projet, avec leurs résultats. Versions publiques : aucune vente individuelle n'y est affichée.